Crédito hipotecario: cuánto hay que ganar para comprar una vivienda de US$100.000

El Gobierno presentó un nuevo esquema para impulsar los créditos hipotecarios, lo que abre una posibilidad a miles de familias para acceder a una vivienda. Para comprar una de poco más de US$100.000, con un préstamo de US$80.000, una tasa de UVA + 7% y un plazo de 25 años, la cuota inicial sería de aproximadamente $865.000.

El ejemplo fue presentado por el ministro de Economía, Luis Caputo, al anunciar un programa que utilizará $2 billones del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES para generar financiamiento de más largo plazo para los bancos y ampliar la oferta de préstamos destinados a la primera vivienda.

Para ese ejemplo que dio el funcionario del Gobierno de Javier Milei, el ingreso neto familiar requerido alcanzaría los $3,46 millones mensuales.

La operación planteada toma como referencia una propiedad de aproximadamente US$106.000, de la cual el banco financiaría el 75%, es decir, unos US$80.000. El crédito equivaldría a unos $114 millones, de acuerdo con el valor promedio de los préstamos hipotecarios que actualmente se otorgan.

En ese escenario, la cuota inicial sería de $865.098. Como el crédito no debería superar el 25% de los ingresos familiares, para acceder al préstamo se necesitaría un ingreso neto de $3.460.391 mensuales.

La diferencia con los ingresos actuales explica una de las principales barreras para el acceso al crédito. Según el ejemplo presentado por el Gobierno, el ingreso neto promedio ronda los $1,8 millones, por lo que una familia necesitaría sumar prácticamente dos salarios para alcanzar el ingreso requerido para esa operación.

Qué propone el Gobierno

El programa contempla un fondo total de $2 billones, que será colocado entre bancos mediante licitaciones de depósitos a plazo fijo. La primera subasta está prevista por $200.000 millones, y las entidades podrán acceder a fondos con plazos de entre uno y cinco años.

El objetivo es resolver uno de los principales problemas que, según el Gobierno, enfrenta el sistema financiero: el descalce entre los plazos de los depósitos bancarios y los de los créditos hipotecarios. Mientras una hipoteca puede extenderse durante 15, 20, 25 o 30 años, buena parte del fondeo de los bancos se concentra en instrumentos de corto plazo.

Para los depósitos del FGS se establecieron tasas mínimas de UVA + 2,5% a un año y UVA + 4,5% a cinco años. A cambio, los bancos que reciban esos fondos deberán destinarlos a créditos hipotecarios para primera vivienda y no podrán cobrar al tomador una tasa superior a UVA + 7,5%.

Los créditos tendrán además un plazo mínimo de 15 años y un monto máximo de 150.000 UVA, que el Gobierno estima en alrededor de US$200.000. Los fondos deberán aplicarse a préstamos para personas humanas destinados a la adquisición, construcción, ampliación o refacción de una primera vivienda.

Cuánto aporta el comprador

En el ejemplo de la vivienda de US$106.000, el banco financiaría aproximadamente US$80.000, por lo que el comprador debería cubrir la diferencia, unos US$26.000, además de los gastos asociados a la operación.

Ese esquema supone una financiación cercana al 75% del valor de la propiedad, que fue el porcentaje utilizado por Caputo para explicar el funcionamiento del nuevo programa.

Así, para una vivienda de poco más de US$100.000, el acceso al crédito no depende solamente de conseguir el préstamo: también requiere contar con un ahorro previo cercano a una cuarta parte del valor del inmueble y alcanzar un ingreso familiar que permita afrontar la cuota dentro del límite establecido.